解体工事を行うメリットとデメリット

土地の坪単価の高い都心部などの土地の売買は盛んに行われていますので
放置されたままの空家は余り見かけることはありません。
ただ都心部などを少し離れると、まだまだ老朽化した空家を見かけることが多くあります。

解体工事は資産や税金や土地の売買と深く関わりますので
空家は解体した方がよいのか、メリットとデメリットを
ここで一度確認しておきましょう。
 

空屋を解体するメリット

(1)近隣からの所有不動産の賠償責任がなくなる。
(2)土地の売却をし易くなる。
(3)土地活用を行うことができる。

 近隣からの所有不動産の賠償責任がなくなる。

戸建等の耐用年数は概ね30~50年くらいの間と言われています。空家
この30年~50年前に建てられた戸建はほとんどが木造です。

よく「家は人が住んでいないと急に老朽化する」などと言われますが
これは木造建築である家は、湿気に弱く、傷みやすいことから言われています。

空家になった家屋は、放置していると、湿気等で木が傷み老朽化による
シロアリ、ゴキブリ等の害虫やネズミ等の害獣の発生
強風や積雪、地震の際に倒壊の危険や放火などによる
火災など様々な損害を周囲にもたらす可能性があります。

空家がもたらすこのような損害は所有者がその賠償責任を負う事になってしまいますので
場合によっては数千万、人身事故が発生した場合、数億という損害賠償のケースもありますので
しっかりとした管理を行っておく必要があります。

 土地の売却をし易くなる。

土地を売却しようと考える場合、土地の価格を算出して売りに出すことになります。土地の売却
その際に、まだ家屋が住まいとしての価値が残っている場合には
家付きの土地として販売することも可能です。

ただし築30年以上経っている家屋などの場合は、住まいとしての資産価値はほとんどなくなってしまいますので
土地だけの価格で売却をすることになります。

その際に、解体工事費用を売り手が、持つのか、買い手が持つのかという部分は
売買の際の交渉になります。

交渉とはなりますが一般的に解体工事費用は100万円から200万程度かかりますので
買い手が行う場合でも、土地価格から差引いてほしい等の交渉となります。

また、買い手は解体工事を購入してから行うとなると、次の建築まで時間がかかりますので
事前に解体工事を行い、土地だけの状態で売却を行う方が買い手も付きやすくなりますし
物件価格での交渉がない分、高く売れる可能性もあります。
 

 土地活用を行うことができる。

土地の活用には様々な方法がありますが、更地の状態であれば大きなお金をかけなくとも
様々な活用方法が生まれます。

「土地の活用方法」


方法1:空地をそのまま売却する
方法2:駐車場にする
方法3:コインパーキングにする
方法4:自動販売機を設置する
方法5:太陽光発電を設置する
方法6:農園として人に貸す
方法7:事業用の土地として人に貸す

土地の売却や土地活法についてご検討のお客様は当社「不動産事業部」へ
お気軽にお問い合わせください。

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空屋を解体するデメリット

(1)固定資産税の減税が適用されなくなる
(2)土地の売却をし易くなる。

 固定資産税の減税が適用されなくなる

現在空家をそのままにされている方の、多くの理由はここにあるかと思います。
土地や家屋を所有していると、固定資産税が毎年かかることになります。

固定資産税は毎年1月1日にその所有をされている方へ請求が来ることになっていますが
実は土地の固定資産税は、更地になっている場合と、家屋が建っている場合では
税金が大きく異なってきます。

それは住宅用地の特例という制度によって、住宅用家屋が建っている場合
土地に係る固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3に軽減されていますが
建物を解体して更地になっている場合、その制度が適用されなくなるため
解体工事後に税金が上がってしまうことになります。

そのため、土地の売却を考えていない土地不動産を所有している方は
わざわざ費用をかけて、解体工事を行ってまで更地にせずそのままにされている方が多いのです。

さらに、昨今空家問題が取り正されていているなかで
平成26年11月に「空家等対策特別措置法」という法律が制定されました。


空家が放置されていると、老朽化に伴う倒壊や、害虫、害獣などの様々な
危険や害が近隣にも発生してしまいます。

ただ、以前はそのような空家を放置している所有者に対して保護する方法も
なく、逆に強制的に執行することも難しい状態でした。

そこで特別措置法では以下のようなことが定められています。

「空家等対策特別措置法」


(1)空き家の実態調査
(2)空き家の所有者へ適切な管理の指導
(3)空き家の跡地についての活用促進
(4)適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
(5)特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
(6)特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

ここで注目すべきポイントは(4)「特定空家」に指定された場合には
住宅用地の特例である、税金の土地に係る固定資産税は最大1/6
都市計画税は最大1/3に軽減されるという特例が適用されなくなってしまいます
ので
老朽化した空家を所有している場合には、早めに解体工事を行ったほうが良いと言えます。

 

    

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